Znalecký posudok nehnuteľností

Znalecký posudok nehnuteľností

Hodnotenie a cena

Či už kupujete dom alebo splácate hypotéku, hodnotenie je významným krokom v tomto procese. Čítajte ďalej a dozviete sa viac o tom, čo zahŕňa hodnotenie, ako funguje, koľko stojí a čo treba robiť po tom, ako dostanete výsledky.

Čo je to hodnotenie?

Posúdením je odhadovaná hodnota domu určená obhliadkou nehnuteľnosti a jej porovnaním s nedávno predanými domami v okolí, aby sa mohla hodnota odhadnúť.

Predtým, ako dokončíte proces kúpy, predaja alebo refinancovania domu, je potrebné si najskôr zaobstarať ocenenie domu, z ktorého najbežnejšie je hodnotenie, ktoré je odhadom hodnoty predmetného domu. Zistenia z posúdenia určujú sumu, ktorú si hypotekárny veriteľ požičia na nehnuteľnosť.

V nákupnej transakcii chráni posudok kupujúceho pred platbou viac, ako je hodnota domu. Pri kúpe aj refinancovaní zabráni poskytovateľovi úveru poskytnúť majiteľovi domu viac peňazí, ako je jeho hodnota.

Hodnotenie nehnuteľností a domáca inšpekcia

Aj keď sa obe realizujú pred zakúpením domu, je potrebné pochopiť niekoľko rozdielov medzi hodnotením a inšpekciou.

U jedného z nich vyžaduje poskytovateľ úveru hodnotenie domu, zatiaľ čo obhliadka domu sa odporúča, ale nie je povinná. Z tohto dôvodu nesiete zodpovednosť za vyhľadanie domáceho inšpektora a naplánovanie kontroly. Veriteľ medzitým naplánuje vaše hodnotenie za vás.

Ďalším rozdielom medzi týmito dvoma úkonmi je ich účel. Hodnotenie určuje cenu domu, zatiaľ čo inšpekcia hodnotí jeho stav. V dôsledku toho sú ich procesy odlišné.

Jednoducho povedané, domová inšpekcia sa zameria viac na funkčné časti domu a pomocou špeciálneho vybavenia nájde problémy, ktoré voľným okom nie je vidieť. Posúdenie sa týka povrchovejšej kontroly domu a zahŕňa výskum podobných, nedávno predaných domov v tejto oblasti. Tieto domy sa porovnávajú.

Kto hodnotí dom?

Posudky vykonáva licencovaný znalec tretej strany, ktorý nemá žiadne spojenie s kupujúcim, predávajúcim alebo veriteľom. Preto si všetky strany môžu byť isté, že určená trhová hodnota je spravodlivá, nestranná a bez akéhokoľvek vplyvu zo strany, ktorá by z toho mohla mať prospech.

Veriteľ zvyčajne objedná hodnotenie, ale dlžník je ten, kto zaň zvyčajne platí. Poplatok za ocenenie je počiatočný, hotový výdavok, ktorý sa nevracia, ak niektorá zo strán nepokročí v predaji.

Koľko stojí hodnotenie domu?

Väčšina odhadov stojí približne 100-200 EUR za byt, a ceny odhadov za dom sa začínajú približne pri sume 300 EUR. Náklady na hodnotenie však závisia od niekoľkých faktorov, medzi ktoré patria:

- veľkosť domu
- typ domu
- poloha 
- stav nehnuteľnosti
- množstvo práce a potrebný čas

Tieto faktory ovplyvňujú čas, úsilie a prácu, ktoré sú spojené s hodnotením, čo má v konečnom dôsledku vplyv na cenu, ktorú dlžník zaplatí. Napríklad väčší dom alebo nehnuteľnosť s viacerými jednotkami má viac priestoru na prechádzanie a hodnotenie.

Ak je dom v odľahlej oblasti a nič okolo nej nie je, môže mať odhadca ťažkosti s nájdením iného domu v tejto oblasti, s ktorým by mohol porovnávať. To si môže vyžadovať hlbší výskum, a teda aj viac času. 

Ako dlho trvá hodnotenie domu? 

Proces krok za krokom

Všeobecne môže proces ohodnotenia trvať od dátumu kontroly do hodnotiacej správy až týždeň alebo viac.
Predtým, ako bude môcť veriteľ objednať ocenenie novej nehnuteľnosti, musíte predložiť ponuku, nechať ju prijať a podpísať kúpnu zmluvu. Potom sa môže začať proces posudzovania.

1. Váš veriteľ si objedná hodnotenie

Tento proces začína tým, že si veriteľ objedná hodnotenie. Po objednaní posudku môže prísť znalec na obhliadku domu.

2. Návšteva znalca

V závislosti od typu úveru, ktorý dostanete, znalec skontroluje určité časti domu. Bude prehliadať dom, aby posúdil jeho vlastnosti, aby zistil, či teplo a elektrina fungujú správne a či nehrozia bezpečnostné problémy.

Určité úvery môžu mať konkrétnejšie hodnotiace kritériá ako iné. Mnohé z problémov, ktoré sa nájdu počas posudzovania, je potrebné vyriešiť skôr, ako sa kupujúci nasťahuje. O niektorých hodnotiacich kritériách pre rôzne úvery sa zmienime ďalej v tomto článku.

3. Znalec vytvorí správu

Keď znalec dokončí kontrolu, overí faktory, ktoré mu pomôžu zistiť spravodlivú trhovú hodnotu domu. Vytvorí správu, ktorá by mala obsahovať podrobný popis nehnuteľnosti vrátane jej stavu a základných a jedinečných vlastností.

Táto správa môže obsahovať aj všeobecné údaje o trhu a umiestnení domu, ďalšie nehnuteľnosti použité pre porovnanie, podporné informácie k zisteniam znalca a konečné ocenenie. Kópiu správy dostanete pre vlastnú potrebu.

Ak je nehnuteľnosť ocenená na alebo nad kúpnu cenu, úver sa spracuje obvyklým spôsobom. Ak je nehnuteľnosť ocenená nižšie ako dohodnutá kúpna cena, bude potrebné podniknúť ďalšie kroky, pretože veriteľ nemôže požičať viac peňazí, ako je hodnota domu. O tom, čo môžete urobiť, sa dozviete neskôr v tomto článku.

4. Podmienky vášho úveru sú uzavreté

Po vykonaní posúdenia a oficiálnom stanovení kúpnej ceny (pokračovaním alebo v procese opätovného vyjednávania) veriteľ uzavrie podmienky pre poskytnutie úveru. Dostanete záverečnú informáciu, ktorá podrobne popisuje vaše zloženie zálohy a záverečné náklady, ako aj podmienky vašej hypotéky, a nakoniec uzavriete úverovú zmluvu.

Ak to všetko znie ako príliš veľa problémov, môže existovať spôsob, ako tento proces úplne obísť, ale nestáva sa to často. V niektorých zriedkavých prípadoch je možné preskočiť proces posudzovania a použiť výnimku. Je potrebné poznamenať, že vďaka COVID-19 existuje určitá ďalšia flexibilita spolu s bezpečnostnými opatreniami.

Po akú dobu je použiteľný znalecký posudok?

Domáci posudok je spravidla použiteľný celkovo 3 mesiace. Ak svoj dom do tohto času nepredáte, budete si musieť urobiť ďalšie posúdenie. Niektorým ľuďom môže byť poskytnuté rozšírenie doby platnosti, ale iba za určitých okolností a iba ak na to majú nárok. 

Hodnotenie má krátku životnosť, pretože sa menia trhové podmienky. Predaj domov spred 6 mesiacov sa môže drasticky líšiť od predaja v posledných mesiacoch, najmä ak je trh nehnuteľností nestabilný.

Čo hľadajú znalci? 

Kontrolný zoznam pre domáce hodnotenie

Úlohou odhadcu je priradiť nehnuteľnosti celkovú spravodlivú trhovú hodnotu. Aby to mohol urobiť, musí hľadať určité veci, ktoré môžu mať vplyv na cenu alebo na rozhodnutie veriteľa požičať vám peniaze na dom. Patria sem najmä:

- bezpečnosť
- štrukturálna integrita domu
- stav domu
- rekonštrukcie alebo renovácie
- viditeľné nedostatky
- akékoľvek podmienky stanovené veriteľom

Znalci môžu nariadiť akékoľvek kontroly, ktoré považujú za potrebné, napríklad kontrolu strechy, škodcov alebo vody, ak existujú náznaky možných problémov.

Ak sa v hodnotení alebo inšpekcii zistia akékoľvek podmienky, ktoré nezodpovedajú požiadavkám veriteľa, bude potrebné ich opraviť ešte pre transakciou.

Vonkajší kontrolný zoznam

Tu je niekoľko vecí, ktoré si znalec všíma na vonkajšej strane domu:

- celková rozloha alebo výmera vášho majetku
- stav strechy a základov
- stav komína
- stav a typ povrchu príjazdovej cesty
- obrubníky
- kvalita terénnych úprav
- stav bazéna, ak je súčasťou
- typ garáže
- štrukturálna integrita domu

Kontrolný zoznam interiéru

Pri obhliadke vnútorných častí domu treba rátať s tým, že si znalec obzrie tieto veci:

- veľkosť obývateľného priestoru
- počet kúpeľní a izieb
- fungujúci systém HVAC
- typ suterénu, pivnice
- vstavané spotrebiče
- olovená alebo olupujúca sa farba
- kvalita elektrických rozvodov a vodovodného potrubia
- materiál a podmienky stien, podláh a okien
- prípadné dôkazy o mravcoch alebo škodcoch
- energeticky efektívne funkcie
- všeobecná údržba domu
- trvalé vylepšenia

Majte na pamäti, že znalec nebude pri svojom posudzovaní brať do úvahy hnuteľné predmety. Všetko, čo nie je pripevnené, sa považuje za osobný majetok, ktorý si môžete vziať so sebou, keď sa sťahujete. Nepovažuje sa to za súčasť nehnuteľnosti.

Existuje tiež niekoľko miestností, ktoré môže znalec vylúčiť z merania obytného priestoru alebo počtu izieb. Napríklad, suterény a garáže zvyčajne nie sú zahrnuté v metráži domu a miestnosť musí mať skriňu a okno, aby mohla byť považovaná za izbu.

Ak plánujete úver, musíte pred uzavretím dokončiť veľa opráv. To má dopad na kupujúceho aj predávajúceho, pretože proces úveru na dom nemôže úplne pokročiť, kým nebude dokončených niekoľko položiek opráv.

Poďme si ukázať, čo všetko to môže zahŕňať:

- exponované podlahové dosky a stenové čapy musia byť zaistené
- odlupujúce sa farby, najmä farby na báze olova, musia byť oškrabané a nanovo natreté
- je potrebné vyriešiť poškodenie vodou, vrátane akýchkoľvek problémov s vodovodmi, strechou alebo základmi, ktoré spôsobili škody
- otvory v streche alebo obkladoch sa musia opraviť
- poškodenie príjazdovej cesty alebo chodníka musí byť odostránené
- vývod do 10 stôp od zdroja vody, ktorý má iba bežnú zástrčku s dvoma hrotmi
- musí byť nainštalovaná uzemnená zástrčka alebo zásuvka GFI určená pre kúpeľne, kuchyne, garáže a kdekoľvek mimo, kde potrebujete elektrickú zásuvku.

Rovnako ako hodnotenia znalcov, aj domáce inšpekcie majú svoje vlastné normy prijateľných domácich podmienok.

Okrem štandardných požiadaviek na podmienené hodnotenie úverov budú domáce hodnotenia vyžadovať:

- čistá pitná voda, ohrievač vody a kanalizácia
- elektrina, kúrenie a klimatizácia
- zvuková izolácia
- zdravý základ
- kontrola mravcov a škodcov 
- vhodné obytné priestory vrátane spálne, obývacej izby a kuchyne

Domáce hodnotenie musí vykonávať certifikovaný znalec.

Ako sa pripraviť na hodnotenie

Okrem kontroly vonkajšieho a vnútorného stavu domu bude znalec hľadať aj to, čo si vyžaduje opravu. Tu je niekoľko oblastí, ktoré je potrebné zvážiť pred hodnotením:

- skontrolujte elektrické otváranie garážovej brány a uistite sa, že funguje
- zaistite zábradlie na schodoch 
- zabezpečte dvere druhého poschodia 
- zaistite zábradlie na všetkých vyvýšených miestach
- zaistite, aby boli všetky pomocné programy funkčné a bezpečné
- zaistite funkčnosť vody, elektriny a klimatizácie
- vyriešte akékoľvek problémy s inštaláciou, netesnosťou strechy alebo škvrnami
- skontrolujte praskliny na stenách, strope alebo základoch
- skontrolujte prienik vody cez základy
- zaistite, aby bola vaša strecha zdravá a zostali jej najmenej 3 roky ekonomickej životnosti

To však nie je úplný kontrolný zoznam opráv, ktoré bude možno potrebné vyriešiť pred domácim posúdením. Je to však zoznam najbežnejších problémov, ktoré môžu vzniknúť pred alebo počas obhliadky.

Riešením akýchkoľvek opráv alebo renováciou pred vykonaním posudku si otvoríte cestu pre hladký proces kúpy domu a možno aj pre vyššiu hodnotu. 

Vzhľad vášho domova

Obrubník môže mať vplyv na hodnotu domu, preto sa to zohľadňuje v hodnotení. Celkový vzhľad vášho domu môže v skutočnosti ovplyvniť výslednú hodnotu.
Dom, ktorý vyzerá, že je o neho dobre postarané, môže mať pozitívny vplyv na názor znalca na stav domu.
Ak vzhľad domova pôsobí na znalca príjemne, cíti sa pohodlne alebo má akékoľvek iné pozitívne emócie, môže v skutočnosti podvedome dať domu vyššiu hodnotu.
Na druhej strane, ak ho vzhľad domu odradí, alebo na neho pôsobí chladne, môže ho ohodnotiť nižšie.

Ak sa tomu chcete vyhnúť, pred hodnotením postupujte podľa týchto tipov na zlepšenie vzhľadu vášho domu:

- ak chcete vytvoriť čistý a bezpečný vzhľad, pokoste trávnik, orežte kríky, odhrabte lístie alebo odhrňte chodník
- vysaďte nové kvety, položte nový mulč a opravte vonkajšiu farbu, aby ste rýchlo vylepšili exteriér
- dodajte interiéru mäkké prvky pomocou prikrývok alebo plyšových vankúšov, ktoré dodajú pocit pohodlia

Urobte generálne upratovanie. Aj keď to nezmení fyzikálne merania domu, poupratovaním môžete dosiahnuť miestnosť opticky väčšiu a použiteľnejšiu.
Vymeňte také doplnky, ako sú rukoväte zásuviek a kľučky dverí, aby ste dodali viac lesku.
Nastavte termostat na príjemnú teplotu, aby ste zvýšili komfort a predstavili, ako funguje kúrenie alebo chladenie.
Odstráňte akýkoľvek nepríjemný zápach vrátane odpadu, predmetov v chladničke, varenia, špinavej bielizne alebo domácich miláčikov.
Vyčistite domácnosť a ubezpečte sa, že znalec bude vidieť všetko v tom najlepšom svetle.

Porozumenie hodnôt

Posúdenie môže dosiahnuť alebo narušiť proces predaja. Môže vás to posunúť k ďalšiemu kroku v procese nákupu domu alebo vás vrátiť k rokovaciemu stolu.

Čítajte ďalej a dozviete sa, čo to znamená, keď získate posudok s hodnotou, ktorá je iná, ako ste očakávali, a čo potom robiť.

Čo sa stane, keď je hodnotenie vyššie, ako sa očakávalo?

Keď je hodnotenie vyššie, ako sa očakávalo, je to pre kupujúceho veľmi prospešné, pretože získa veľa výhod a bude mať viac vlastného kapitálu.

Napríklad, ak sa kupujúci a predávajúci dohodnú na určitej kúpnej cene a odhad bol stanovený vyššie, kupujúci aj naďalej kúpi nehnuteľnosť za pôvodnú dohodnutú cenu a automaticky získa pre dom zvyšnú hodnotu. A keďže veriteľ poskytne úver v maximálnej hodnote domu alebo v menšej hodnote, proces môže pokračovať k záveru.

Predajca nebude informovaný, ak bude cena domu vyššia ako požadovaná cena. Takto sa nemôže pokúsiť požadovať viac peňazí (čo by bolo v rozpore s kúpnou zmluvou) alebo odstúpiť od dohody s cieľom predať dom neskôr.

Predajca bude poznať výsledok posudku iba ak bude nižší, ako sa očakávalo, pretože by to mohlo ovplyvniť predaj domu.

Čo sa stane, ak je hodnotenie nižšie?

Nízke hodnotenie môže zabrániť tomu, aby sa úver posunul vpred, alebo môže spomaliť proces, pretože veriteľ nemôže požičať viac peňazí, ako je hodnota nehnuteľnosti. To môže spôsobiť problém, ak sa ktorákoľvek zo zúčastnených strán spolieha na hypotekárne financovanie.

Ak je hodnotenie nižšie, zatiaľ neprepadajte panike. Môžete mať niekoľko rôznych možností, či už nakupujete, predávate alebo refinancujete. 

Môžete urobiť toto:

Ak kupujete dom, môžete skúsiť vyjednávať s predajcami o znížení ceny na odhadovanú hodnotu alebo približne takú. Ako kupujúci môžete zaplatiť rozdiel medzi ocenením a predajnou cenou z vlastného vrecka.

Ak ste kupujúci, môžete sa rozhodnúť odstúpiť od dohody a v prípade poklesu ceny dávať pozor na dom. Majiteľ môže mať problémy s predajom domu za vyššiu cenu, ako je odhadovaná hodnota, môže cenu znížiť alebo sa k vám vrátiť a znovu s vami vyjednávať.
Ak ste predajca, môžete podať námietku proti oceneniu alebo sa dohodnúť s kupujúcim, aby požiadal o druhé posúdenie a dúfať v to najlepšie.
Ak vykonávate refinancovanie hotovosti, možno budete môcť znížiť sumu úveru a použiť menej hotovosti.

Prečo by mohlo byť hodnotenie nižšie, ako sa očakávalo?

Môže sa ukázať, že dom vlastne nestojí za to, čo predávajúci žiada. Sú i ďalšie dôvody, prečo môže byť hodnotenie nízke:

- zlý alebo zastaraný stav
- neskúsený znalec
- domáce renovácie, ktoré nepriniesli toľko hodnoty, ako sa pôvodne myslelo
- nereálne očakávania predajcu alebo realitného agenta

Ľudia niekedy robia rekonštrukcie domov, o ktorých si myslia, že zvýšia hodnotu ich domu. Existujú však určité vylepšenia, ktoré pridávajú na hodnote, a niektoré nie.

Bazén je toho skvelým príkladom. Povedzme, že znalec porovnáva váš domov s inými podobnými domami v okolí; ak je váš domov len jednoduchý trojizbový dom s novým bazénom, nie je s čím porovnávať. To znamená, že bazén v skutočnosti nepridáva na hodnote vášho domova. V iných prípadoch by bazén mohol v skutočnosti sťažiť predaj vášho domu alebo znížiť jeho hodnotu, pretože potenciálni kupujúci to považujú skôr za záťaž než za luxus. Niektorí ľudia nechcú strácať čas a peniaze na správny chod a údržbu bazénu.

Ďalšie kroky po vykonaní posudku

Po dokončení znaleckého posudku pridelí znalec nehnuteľnosti peňažnú hodnotu na základe zistení z inšpekcie a porovnateľných údajov vo vašej oblasti a potom svoje zistenia zašle hypotekárnemu veriteľovi.

Výška vášho úveru bude vychádzať z ceny, ktorú znalec pridelí nehnuteľnosti. To je nevýhodné pre predávajúceho, ak má dom uvedený za vyššiu cenu, pretože nižšie hodnotenie domu ovplyvní jeho šance na predaj nehnuteľnosti za požadovanú cenu.

Ak je však dom ohodnotený na alebo nad požadovanú cenu, úver bude poskytnutý a vy budete môcť začať so sťahovaním.

Znalecké posudky sú dôležitou súčasťou každej transakcie s nehnuteľnosťou pre kupujúcich, predajcov aj veriteľov. Či už kupujete nový dom, predávate nehnuteľnosť alebo splácate hypotekárny úver, môže byť múdre zoznámiť sa s tým, čo môže obsahovať váš konkrétny proces posudzovania, aby ste boli čo najviac pripravení na ďalšie kroky.